Jüngste Studien belegen, was Hauskäufer und Mieter in Arizona seit einiger Zeit wissen: Im Bundesstaat und insbesondere in Metro Phoenix fehlt es an bezahlbarem Wohnraum. Die jüngste Bevölkerungsexplosion in Verbindung mit steigenden Baukosten, einem Anstieg der Hausumwandlung und dem Wunsch der Öffentlichkeit nach erstklassigen Annehmlichkeiten und Oberflächen, ein Phänomen, das als “HGTV-Effekt” bekannt ist, hat zu einem Mangel an Wohnungen mit Preisschilder, die für den durchschnittlichen Arbeiter erreichbar sind.
In letzter Zeit wurde viel über den Bedarf an Wohnungen für Familien mit oder unter der Armutsrichtlinie gesprochen. Ein Bericht der National Low Income Housing Coalition ergab, dass Arizona den viertgrößten Mangel an bezahlbarem Wohnraum des Landes hat; Phoenix belegte auch den vierten Platz unter den Großstädten. Niedrigeinkommenswohnungen sind definiert als „Wohnungen, die für Haushalte erschwinglich sind, die 30 Prozent des mittleren Einkommens der Region (AMI) verdienen“. Der AMI ist das Einkommen des mittleren oder mittleren Haushalts in einer Region. Es wird vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung verwendet, um die Berechtigung für staatliche Wohnungsbauprogramme zu bestimmen. Der AMI für eine alleinstehende Person in Maricopa County beträgt 33.000 US-Dollar; für eine vierköpfige Familie sind es etwa 73.000 US-Dollar.
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Die Unterbringung von Arbeitskräften erfordert ein Einkommen von 60 bis 120 Prozent des AMI. Sally Schwenn, Marktpräsidentin von Gorman & Company, sagt: „Mitarbeiter sind Ihre Krankenschwestern, Ihre Feuerwehrleute, Ihre Lehrer, Ihre Dienstleister.“ Dies sind in der Regel Menschen, die zu viel Geld verdienen, um staatlich subventionierten Wohnraum zu erhalten, aber oft nicht auf dem aktuellen Markt angeboten werden. Laut dem HUD-Bericht zu fairen Marktmieten betragen die landesweiten Durchschnittskosten für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern 1.097 USD; Die Preise sind in Maricopa County viel höher. Um sich diese Miete leisten zu können
(30 Prozent oder weniger des Bruttoeinkommens) sowie Versorgungsunternehmen müsste ein Haushalt 43.892 US-Dollar jährlich oder einen Stundenlohn von 21,10 US-Dollar verdienen. Der Mindestlohn in Arizona beträgt 12 US-Dollar pro Stunde.
Leider haben die Löhne nicht mit den steigenden Mieten und Hauspreisen Schritt gehalten. Laut Zillows neuestem Marktbericht, der im März veröffentlicht wurde, verzeichnete die Metropole Phoenix im Jahr 2020 das höchste jährliche Wachstum der Eigenheimwerte —
17,1 Prozent im letzten Jahr, der Durchschnittspreis lag bei 248.000 US-Dollar. „Für die Belegschaft ist der Versuch, eine Zwei-Zimmer-Wohnung für ein paar tausend Dollar im Monat zu mieten oder ein Haus für 300.000 Dollar zu kaufen, ein schwer zu erreichender Luxus“, sagt Schwenn.
Im Juli 2020 kündigte die Bürgermeisterin von Phoenix, Kate Gallego, einen Plan an, um der Wohnungsnot der Stadt zu begegnen. Sein Ziel ist es, bis 2030 50.000 bezahlbare, arbeitsfähige und marktgerechte Wohneinheiten zu entwickeln, unter anderem durch die Priorisierung von Möglichkeiten für neue Wohngebiete, die Änderung der aktuellen Bebauungsverordnungen und die Neuentwicklung von stadteigenem Land.
In Tempe, wo die Nachfrage den Bestand übersteigt und luxuriöse Mehrfamilienhäuser an fast jeder Ecke auftauchen, hat Bürgermeister Corey Woods der Entwicklung von erreichbarem Wohnraum Priorität eingeräumt. Im Januar genehmigte der Stadtrat von Tempe die Initiative „Heimatstadt für alle“, die darauf abzielt, durch die Entwicklung, den Erwerb und die Sanierung von Stadtimmobilien erschwinglichere Wohnmöglichkeiten für Arbeitskräfte zu schaffen.
Für jedes in Tempe gebaute Projekt werden 50 Prozent der an die Stadt gezahlten Genehmigungsgebühren an die Tempe-Koalition für bezahlbaren Wohnraum geleitet. Das Geld wird verwendet, um Immobilien zu kaufen und zu renovieren oder Land zu kaufen und Angebote von Entwicklern einzuholen, um erschwingliche und arbeitsplatzbezogene Einheiten zu bauen. „Wir bitten auch um zusätzliche freiwillige Beiträge“, bemerkt Woods. „Wenn Sie einen Komplex zu Marktpreisen bauen, würde dieser Betrag 20 Prozent der gesamten Genehmigungs- und Entwicklungsgebühren betragen, während eine Gewerbe- oder Bürostruktur 10 Prozent betragen würde. Zwischen den Gebühren und den freiwilligen Beiträgen werden wir zwischen 2 Millionen US-Dollar und
4 Millionen Dollar pro Jahr.“ Um die Expansionspläne zu starten, stellte der Rat im April 1,2 Millionen US-Dollar aus dem kommunalen allgemeinen Fonds für das Programm bereit.
Woods weist auf bewährte Verfahren hin, die von anderen Bundesstaaten verwendet werden, um steigenden Eigenheimpreisen entgegenzuwirken, einschließlich der Finanzierung von Steuererhöhungen, wodurch Städte künftige Erhöhungen der Grundsteuereinnahmen in Richtung der wirtschaftlichen Entwicklung umleiten; Mietkontrolle; und Inklusionszonen. Alle sind in Arizona verboten. „Eine weitere Herausforderung ist, dass wir in unserer Gemeinde viele ältere Mehrfamilienwohnungen haben“, sagt er. „Manche Leute werden sagen: ‚Nun, das ist erreichbarer Wohnraum.’ Aber diese Orte haben nicht den Komfort und die Annehmlichkeiten, die für 2021 geeignet sind. Wir müssen sicherstellen, dass wir in der heutigen Zeit Wohnungen haben, in denen die Menschen leben möchten.“
Der Immobilienentwickler und -manager JES Holdings arbeitet häufig mit Städten zusammen, um den Wohnraumbedarf der Arbeitskräfte zu decken. „Gemeinden sind oft stark auf die Personalentwicklung fokussiert, aber sie müssen den Wohnraum zur Verfügung haben, sonst werden diese großen Unternehmen nicht umziehen“, erklärt Will Markel, Executive Vice President von JES Holdings.
„Man braucht ein Sammelsurium von Wohnungen“, fährt er fort. „Wenn eine Stadt private Bauträger hat, die sich nur auf das gehobene Wohnen konzentrieren, geht es nicht um ein wichtiges gesellschaftliches Thema. Es muss Anreize für die Entwicklungsgemeinschaft schaffen, Häuser von gleicher Qualität zu bauen, aber sie auf Menschen in einer anderen wirtschaftlichen Stratosphäre auszurichten.“
Markel weist auf ein Projekt hin, das seine Firma in South Phoenix entwickelt hat, im Schatten des South Mountain Park and Preserve. South Summit Estates ist eine Wohnsiedlung mit 98 Wohneinheiten über 55 und mit Mieten zwischen 450 US-Dollar für ein 600 Quadratmeter großes Studio und 800 US-Dollar für eine 900 Quadratmeter große Wohnung mit zwei Schlafzimmern. „Viele Rentner können sich kein luxuriöses Seniorenwohnen leisten, aber sie wollen eine Wohnung vom Typ A“, sagt Markel. Der Komplex war in drei Monaten vollständig vermietet, und die Warteliste ist über 100 Personen lang.
Mit Blick auf die Zukunft zeigt das Wachstum in Arizona keine Anzeichen einer Verlangsamung „Wir haben erkannt, dass wir allein in Tempe bis zum Jahr 2040 mehr als 11.000 weitere Wohneinheiten benötigen werden, um mit der Nachfrage Schritt zu halten“, sagt Woods. Kommunen und Bauträger dazu zu bringen, in diesen drastischen Wohnungsbedarf zu investieren, hängt von der Finanzierung dieser Projekte ab. Wood fügt hinzu: „Jede Familie sollte die Möglichkeit haben, den amerikanischen Traum zu verwirklichen.“
Heimatstadt für alle treibt den Fortschritt beim Ausbau von bezahlbarem Wohnraum für Arbeitnehmer voran
Hometown for All, die Initiative der Stadt Tempe für bezahlbaren Wohnraum und für Arbeitskräfte, ist weiterhin der Motor für erweiterte Wohnmöglichkeiten in Tempe.
Zu den jüngsten Aktivitäten gehören: der Verkauf von Stadtland, das 2,6 Millionen US-Dollar für bezahlbaren Wohnraum bereitstellt; der Kauf eines kleinen Grundstücks für Wohneigentum; und die Zusage eines Bauträgers, Gelder zu spenden, die bezahlbaren Wohnraum erhöhen.
„Ich freue mich über die Fortschritte, die wir seit der Einführung von Hometown for All im Januar dieses Jahres machen konnten“, sagte der Bürgermeister von Tempe, Corey Woods. „Wir wissen, dass es bei dieser Initiative nicht um ein bestimmtes Projekt oder eine bestimmte Spende geht. Es geht um eine Kombination von aufeinander aufbauenden und im Laufe der Zeit stattfindenden Bemühungen, die es der Stadt ermöglichen, die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum und Arbeitskräften zu erhöhen, anstatt sich auf den Markt zu verlassen.“
Hometown for All bietet einen dedizierten Finanzierungsstrom, um das Wachstum von erschwinglichen und arbeitsfähigen Unterkünften in der Stadt zu beschleunigen, und spiegelt den Wunsch von Woods und dem gesamten Stadtrat wider, sicherzustellen, dass Tempe eine Vielzahl von Wohnformen hat.
Für jedes in Tempe gebaute Entwicklungsprojekt geht ein Betrag in Höhe von 50 % der an die Stadt gezahlten Genehmigungsgebühren an die Tempe Coalition for Affordable Housing, eine gemeinnützige Körperschaft, die mit der öffentlichen Wohnungsbehörde der Stadt Tempe verbunden ist. Diese Koalition wird informell The Affiliate genannt.
Von dort aus werden die Mittel verwendet, um Immobilien zu kaufen und zu rehabilitieren, Land zu kaufen und wettbewerbsfähige Angebote von Entwicklern oder gemeinnützigen Partnern einzuholen, um erschwingliche oder arbeitsfähige Einheiten zu bauen und stadteigenes Land zu entwickeln.
Durch die Initiative Hometown for All aktualisierte die Stadt auch ihre Leitlinien für freiwillige Beiträge von Bauträgern und anderen zur Finanzierung von erschwinglichem Wohnraum durch The Affiliate. Die empfohlenen Spendenbeträge basieren auf der erwarteten Höhe bestimmter von Entwicklern gezahlter Genehmigungsgebühren – 20 % für Wohn- und 10 % für Gewerbe-/Büroprojekte.
Drei jüngste Aktivitäten werden in Tempe bezahlbare Unterkünfte und Unterkünfte für Arbeitskräfte erweitern:
• Mitte Mai kaufte The Affiliate ein kleines, unbebautes Grundstück in 1119 S. Holbrook Lane für 145.000 US-Dollar, das für dauerhaft bezahlbare Wohneigentumsgelegenheiten wie den Bau von zwei Reihenhäusern oder einem Einfamilienhaus verwendet werden soll. Der Partner wird in den kommenden Monaten nach einem Entwickler und einem Entwicklungsplan suchen.
• Die Stadt verkauft 3,5 Acres am 945 W. Rio Salado Parkway für ein gemischt genutztes Wohnprojekt der Hardy Rio Development Company. Der Verkaufspreis von 2,6 Millionen US-Dollar wird von The Affiliate verwendet, um den Wohnraum für die Belegschaft zu erhöhen. Der Stadtrat hielt in seiner Sitzung am 27. Mai die erste öffentliche Anhörung zum Verkauf ab; eine zweite und letzte Anhörung findet am 10. Juni statt.
• Der Entwickler des Rio East-Projekts am 98 S. River Drive gab auf der Ratssitzung am 27. Mai die Zusage bekannt, einen freiwilligen Beitrag in Höhe von 40 % bestimmter von Entwicklern gezahlter Genehmigungsgebühren zu leisten, um bezahlbaren Wohnraum zu unterstützen.
Home Matters to Arizona kündigt Zuschüsse für bezahlbaren Wohnraum in Höhe von 750.000 US-Dollar an
Heimangelegenheiten für Arizona, das einen 100-Millionen-Dollar-Fonds über zwei Jahre plant, um erschwingliche Wohnprojekte in Arizona zu finanzieren, kündigt eine zweite Runde von Zuschussempfängern an, die insgesamt 750.000 US-Dollar erhalten werden. Der Fonds kündigte auch die dritte Runde der Bewerbungen für Zuschüsse an, die am 15. Juni offen istdas.
„Home Matters to Arizona arbeitet daran, gesundheitliche Ergebnisse zu verbessern, indem die Verfügbarkeit von erschwinglichen Wohnungen für Familien mit erheblicher Kostenbelastung verbessert wird“, sagte Lorry Bottrill, Chief Executive Officer, Vorsitzender des Mercy Care and Home Matters Arizona Governance Fund. „Diese verdienten Preisträger werden bewusst vernetzte Gemeinschaften schaffen und gesündere Einzelpersonen, Familien und Volkswirtschaften fördern.“
Der Home Matters Arizona Fund priorisiert und finanziert vielversprechende Projekte im gesamten Bundesstaat, die in der Lage sind, messbare und positive Ergebnisse zu zeigen, die sich auf bestimmte Bevölkerungsgruppen, geografische Gebiete und die Gemeinschaft insgesamt konzentrieren. Der Fonds befasst sich mit der zunehmenden Erschwinglichkeitskrise in Arizona und schenkt der Rolle der Wohngerechtigkeit für unterrepräsentierte Familien und Gemeinden die dringend benötigte Aufmerksamkeit.
Der Home Matters Arizona Fund wird in Projekte investieren, die Einzelpersonen und Familien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, Veteranen, Senioren, Obdachlosen, Menschen mit Behinderungen, Personen, die mit dem Justizsystem in Verbindung stehen, und Personen mit Anspruch auf das Arizona Health Care Cost Containment System (AHCCCS .) ) Unterstützung.
Die zweite Runde der Preisträger des Fonds: Katholische Wohltätigkeitsdienste für die 297-Einheiten Mesquite Terrace in Maricopa County; Solterra Senior Living für die 160-Einheiten Bridgewater White Mountains in Navajo County; und Comite De Bien Estar für die 100-Einheiten CBD Valley View Apartments in Yuma County.
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